שומות מקרקעין ל- I.F.R.S

שומות מקרקעין ל-I.F.R.S

נדל"ן להשקעה הוא קרקע או מבנה - או חלק ממבנה - או שניהם המוחזק על ידי הקבוצה כבעלים או על ידי החוכר  לצורך הפקת הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית או שניהם,
נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי עלות, לרבות עלויות אשראי מהוונות. העלות הכוללת של הוצאות שניתן לייחס במישרין לרכישת הנדל"ן להשקעה. בתקופות עוקבות הנדל"ן להשקעה נמדד לפי שווי הוגן, כשהשינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד.

טכניקות הערכה לקביעת השווי ההוגן:

ישנן מספר טכניקות הערכה לקביעת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, כאשר יש להתאים את הטכניקה המתאימה ביותר לסוג הנכס, רוצה לומר שטכניקת הערכה לקרקעות פנויות ו/או נכסים להשכרה יכול להיות שונה מהטכניקה להערכת נכסים להשכרה למטרת מסחר ו/או מגורים.

שמאי מקרקעין אשר עורך שמאות לשווי הוגן נדרש לבחור בטכניקת הערכה המתאימה לסוג, אזור, סוג הדיירים, והשימוש שנעשה בנכס. להלן טכניקות הערכה לקביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה:

1. טכניקת השוואה

מודל הערכת השווי מבוסס על מחיר למטר רבוע של נכסים ברי השוואה, הנובע מעסקאות נצפות בשוק פעיל.

2. טכניקת היוון ההכנסות

הערכת שווי הנדל"ן מתבססת על תזרימי המזומנים השנתיים נטו, המהוונים בשיעור היוון המשקף את הסיכונים הספציפיים הגלומים בהם. כאשר קיימים בפועל הסכמי שכירות, אשר התשלומים בגינם שונים מדמי שכירות ראויים, מבוצעות התאמות כדי לשקף את תשלומי השכירות בפועל בתקופת החוזה.

3. נדל"ן להשקעה בהקמה –

אמידת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה לאחר השלמת הקמתו, בניכוי הערך הנוכחי של אומדן עלויות ההקמה הצפויות

לנבוע לצורך השלמתו ובניכוי רווח יזמי סביר כאשר רלוונטי, תוך התחשבות בשיעור היוון אשר מותאם בגין הסיכונים

הרלוונטיים והמאפיינים של הנכס. (מתאים לנדל"ן להשקעה בהקמה).

הערכות השווי מתחשבות בסוג הדיירים הנמצאים בפועל בנכס המושכר או האחראיים למילוי ההתחייבויות השכירות או אלה העשויים להיות במושכר לאחר השכרת מושכר פנוי, לרבות הערכה כללית לגבי מהימנות האשראי שלהם, חלוקת האחריות בין הקבוצה והשוכר לגבי אחזקת וביטוח הנכס, ויתרת אורך החיים הכלכלי של הנכס, באותם מקומות שבהם פרמטרים אלו רלוונטיים.

הערכות השווי לוקחות בחשבון גם תזרימי מזומנים שליליים המתייחסים להיטלי השבחה בגין זכויות שטרם מומשו, בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965- , והתוספת לחוק זה.

תהליכי הערכה המיושמים בחברה:

השווי החיצוני של נדל"ן להשקעה נקבע מידי תקופה על ידי שמאי מקרקעין חיצוני בלתי תלוי, בעל כישורים וניסיון מתאימים לגבי סוג הנכס נשוא הערכת השווי ומיקומו.

הערכות שווי מבוצעות בתקופות שונות עבור נכסים שונים בתיק הנדל"ן.

להלן פירוט היתרונות של הצגת נכסים לפי שווי הוגן:

א. מאזן המבוסס על שווי הוגן מהווה הצגה מהימנה יותר של השווי הנקי (נכסים פחות התחייבויות) המתייחס לחברה, ולכן הוא משקף בצורה נאותה יותר את מצבה הכספי של החברה. הצגה לפי שווי הוגן מקילה על ציבור המשתמשים בדוחות הכספיים לערוך תחזית מהימנה של תזרימי המזומנים העתידיים שהחברה אמורה להפיק מפעילותה. תחזית מהימנה של תזרימי המזומנים תסייע בתהליך קבלת החלטות לגבי עתידה הפיננסי של החברה.

ב. הצגת נכסים על פי שוויים ההוגן נותנת לציבור המשתמשים בדוחות הכספיים בסיס אמין יותר לעניין חיזוי רמת הנזילות של החברה, כלומר לגבי היכולת של החברה לעמוד בפירעון התחייבויותיה. לפיכך אם השקעה במקרקעין תוצג במאזן על פי שוויה ההוגן, ניתן להגיע ללא קושי לסכום המזומנים שאמור להיכנס לקופת החברה, נכון לתאריך המאזן בעקבות ההחלטה לממש את הנדל"ן שברשותה.

ג. שיפור היכולת להשוות בין חברות - משפר את ההערכה והשוואה בין חברות המציגות דוחות לפי שווי הוגן.

ד. הרחבת נגישות חברות למקורות מימון – בנקים בארץ ובחו"ל נרתעו מלהעניק אשראי בתנאים נוחים לחברות מהסיבה שהדוחות לא נערכו לפי שווי הוגן ונכסים רבים ששווים הכלכלי היה גבוה יותר לא באו לידי ביטוי בדוחות הכספיים. הדבר הביא להפחתה בשווי החברה בספרים, ולכן הבנקים דרשו פרמיית סיכון גבוהה יותר על האשראי שניתן. הצגת נכסים לפי שווים ההוגן מקלה על הבנק לקבל תמונה ברורה יותר אודות מצב החברה וכך לתת אשראי בתנאים נוחים יותר.

ה. הצגת נכסים לפי ערכם הכלכלי – בחברות עתירות נכסי נדל"ן נכסי החברה מוצגים לפי ערכם הכלכלי, בעת ביצוע הערכת שווי לחברה חוסך את ההתאמות הנדרשות לביצוע הערכות שווי של נכסי נדל"ן שמוצגים לפי עלות, התאמות שלעיתים קרובות היו רחוקות משוויים הכלכלי.

להלן פירוט החסרונות של הצגת נכסים לפי שווי הוגן:

א. קושי בהערכת יעילות החברה - הצגה לפי שווי הוגן יוצרת בעיה לבעלי המניות לקבל תחושה אמיתית באשר לאופן בו שהנהלת החברה מנהלת את משאבי החברה. הסיבה לכך היא ששווי הוגן מגלם בתוכו גם ציפיות ותחזיות המתייחסות לטווח הארוך, ולא משקף תוצאות עסקיות בתקופת חתך נתונה. לפיכך, עלייה בשווי הוגן של נכסים כתוצאה מגורמי מאקרו שאינם מתייחסים ספציפית לחברה יכולה להביא את בעלי המניות למסקנה שהנהלת החברה מתנהלת בצורה נבונה, ירידה בשווי ההוגן יכולה להביא למסקנה הפוכה, ולכן יהיה קשה להעריך את ביצועי החברה בהסתמך על הדוחות.

ב. הכרה ברווחים שטרם מומשו - הצגה עפ"י שווי הוגן יוצרת הכרה ברווחים הנובעים מעליית ערך, בעוד שהנכסים אליהם מתייחסים הרווחים טרם מומשו, ולא ברור אם ימומשו בעתיד.