שמאות תמ''א 38

שמאות תמ"א 38

חולמים על תמ"א 38 בבניין שלכם? אחד אנשי המקצוע החשובים ביותר בכדי להפוך את החלום למציאות הוא השמאי. לשמאי תפקיד חשוב כבר בתחילת הפרוייקט, בליווי הפרוייקט ובסיומו. שמאי מקרקעין עוסק בעיקר במתן הערכות שווי לנכסים ובשקלול כל ההיבטים השונים המשפיעים על שווי הנכס כמו: גודל, מיקום, גיל וכו'.

השמאים בישראל כפופים לחוק שמאי מקרקעין ועוברים הסמכה רשמית. הערכות השמאי מתבססות על כללים וגורמים מקובלים ולא על דעתם האישית. מכיוון שלשמאי תפקיד מרכזי בכל השלבים של פרוייקטים של תמ"א 38 ולעתים תפקידו לפשר בין היזם לבעלי הדירות ובין בעלי הדירות לבין עצמם, חשוב מאד לקחת שמאי חיצוני שאינו מקושר לאף אחד מהצדדים וששני הצדדים בוטחים בו.

תפקיד השמאי בשלב תכנון פרוייקטים של תמ"א 38 - בשלב ההתחלתי של הפרוייקט לשמאי מגוון תפקידים חשובים והכרחיים. עליו לבחון במדוייק מהן זכויות הבנייה בנכס הספציפי ובאיזה דרך ניתן לנצלן בצורה הטובה ביותר, כל תוספת תעלה את ערך הדירה את איכות החיים של הדיירים. ישנה משמעות גדולה של תוספת של חדרים ומרפסות ומבחינת היזם כמובן שישנה חשיבות עצומה של מספר הדירות החדשות בבעלותו. על השמאי למצוא רת הדרך למקסם את פוטנציאל הבנייה ולבחון מהו הרווח העתידי ליזם וכמובן לדיירים עצמם לאחר ששקלל את כל ההיבטים.

מבחינת בעלי הדירות בבניין לשמאי תפקיד מרכזי בהערכת הנכסים השונים בבניין בכדי לוודא שכל הדיירים משמרים את פוטנציאל הרווח שלהם לפי הנכס שבבעלותם. אם חלק מהדיירים מרוויחים יותר מהפרוייקט על השמאי לקבוע תשלומי פיצוי לדיירים המרוויחים פחות.
גם היזם עצמו זקוק לשמאי המקרקעין בביצוע פרוייקטים של תמ"א 38 בכדי לדעת מהו הרווח העתידי המצפה לו והאם יש כדאיות כלכלית לפרוייקט.

תפקיד השמאי בליווי פרוייקטים של תמ"א 38 – בעקרון תמ"א 38 רווחית לשני הצדדים גם ליזם וגם לבעלי הדירות, אולם מכיוון ששני הצדדים רוצי להרוויח את המקסימום מהעסקה לעתים האינטרסים שלהם מנוגדים. תפקיד השמאי במקרים אלו של חילוקי הדעות הנובעות מהרצון של שני הצדדים להרוויח יותר, לפשר בין הצדדים ולהרגיע אותם. אם אכן נבחר שמאי חיצוני שאינו מקושר לאף אחד מהצדדים כמובן שיהיה לו קל יותר לגרום לצדדים לבטוח בו וכך יוכל לבצע את עבודתו על הצד הטוב ביותר.

סיום הפרוייקט - למרות שההערכה של שווי הנכס לאחר הפרוייקט בוצעה כבר בשלב ההתחלתי, יש לבחון שנית את שווי הנכס לפי הנאים הקיימים. כלומר, לוודא שכל השינויים המתוכננים אכן יצאו אל הפועל. בנוסף, ערך הדירה משתנה בשמעותית לפי שוק הנדל"ן כך שרב הסיכויים שערך הנכס השתנה. משלב התיכנון ועד לשלב הסופי עוברות מספר שנים וערך הדירה יכול לעלות (ובמקרים נדירים גם לרדת) בעשרות אחוזים.