תמ''א 38 - התמורות שחלו בחוק ומה משמעותן עבורכם

תמ"א 38 - התמורות שחלו בחוק ומה משמעותן עבורכם

תמ"א 38 היא תכנית שהחלו ביישומה לפני מספר שנים על מנת לחזק בניינים מפני רעידת אדמה. זו היתה המטרה המרכזית שלשמה היא נועדה. בבדיקות שנעשו בסוף שנות התשעים נמצא כי רעידת אדמה עתידה להתרחש באזורנו בשנים הקרובות וכי מבנים רבים בארץ, במיוחד אלה שנבנו לפני שנות השמונים, אינם עומדים כלל בתקן העולמי לעמידות בפני רעידות אדמה.. אז גובשה התכנית ואושרה סופית בשנת 2000. עם זאת, בניגוד לציפיות, עצם חקיקת החוק הנוגע לתמ"א 38 לא גרמה לתכנית לרוץ אלא להתנהל בעצלתיים ולא בקצב לו ציפו. לא נראתה התלהבות ליישום החוק לא מצד היזמים ולא מצד דיירי הבניינים. ניתן היה לספור את הפרויקטים שיצאו לדרך על כף יד אחת בבתים בודדים ולא בסדר גודל אזורי. עקב כך, מאז שנת 2000 נוספו שינויים לחוק וזאת בכדי להניע דיירי בניינים ישנים, יזמים ואף עיריות לפעולה.

הוספת קומה לכל מבנה כתמריץ ליזמים
עם צאתו של חוק תמ"א 38 מסתבר כי כל הגורמים המעורבים - יזמים, עיריות ודיירים כאחד, זקוקים לתמורה מיידית הולמת עבור יציאה לדרך הכרוכה באי נוחות רבה הנפרשת על פני תקופה ארוכה. גם עבור הדיירים המתגוררים בבניין ישן לא הספיקה הידיעה כי יהיו בטוחים יותר לטווח הארוך במידה ורעידת אדמה אכן תתרחש. אם היתה ציפיה מצד המחוקק לכך שידיעה זו תספיק, היא התפוגגה. גם מצד יזמי נדל"ן והעיריות לא נראתה הירתמות לפרוייקט בשל ההשקעה הגדולה הנדרשת כשהתמורה על כך אינה מספיקה. כאשר ראו היושבים מעלה כי חוק תמ"א 38 בפני עצמו אינו מספיק, הוסף לו תיקון ראשון שנועד להעלות את המוטיבציה בקרב היזמים להרתם ולקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה. היזמים קיבלו את האפשרות לבנות בכל מבנה אותו יחזקו קומה נוספת וזאת ללא הרחבת המיסוי עבור קומה זו. אמנם בעקבות שינוי זה בחוק נראתה התעוררות מסוימת ויציאתם של פרוייקטי תמ"א 38 לדרך אך עדיין לא ברמה לה ציפו. לכן נוספו תיקונים נוספים לחוק.

לפנות ולבנות במקום לחזק
ב- 2012 נוסף התיקון המוכר גם כתמ"א 38/2. תיקון זה נבע מתוך הרעיון לפיו: למה לחזק אם אפשר להרוס? כל אחד זוכר בתור ילד כי קל יותר להתחיל מחדש מבנה מקוביות או לגו מאשר לתקן את זה הקיים. אם הדבר מוכר כאשר חומר הגלם הוא קוביות או לגו, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במבנה אמיתי. העבודה הכרוכה בהריסת בניין ובנייתו מחדש עם כל החיזוקים המתאימים קלה יותר מתמודדות עם בניין בעל יסודות רעועים. בנוסף, פרוייקטי פינוי בינוי רבים שהחלו נתקעו מסיבות בירוקרטיות. כך, תמ"א 38/2 עונה למעשה על שתי מטרות: לגרום למבנים רבים יותר להצטרף לתמ"א 38 וגם להניע פרויקטים של פינוי בינוי שנתקעו בשל עיכוב בקבלת אישורים. תיקון זה לחוק מיטיב גם עם הדיירים ולא רק מקל על היזמים. דיירי הבניינים יקבלו בתום הפרוייקט בניין חדש ודירה חדשה עם תוספות כמו חניה פרטית ומחסן ללא תשלום. היזם, אמנם אמור לממן מכיסו את מגוריהם החלופיים של דיירי הבניין עד תום הפרוייקט אך ירוויח 3 דירות לפחות על פי היתרי הבניה שמספק תיקון זה לחוק..

עם זאת, גם תמ"א 38/2 לא הביא להרצת פרויקטים רבים מסוג זה ברחבי הארץ. התיקון לא הפך עדיין את היציאה לפרוייקט למשתלמת באופן גורף ליזמים. בנוסף, על פי חוק פינוי בינוי בו דייר אחד יכול להפיל את כל הפרוייקט, ריחפה סכנה גם כעת שהדבר אכן יקרה ושדייר אחד יתקע מקל בגלגלי הפרוייקט כולו..

מתיקון מבנה להתחדשות עירונית
בשל אי התקדמות מספקת והרתמות לפרוייקט לאחר תיקון 38/2, נוסף בהמשך 2012 תיקון שלישי לחוק תמ"א 38. התמריץ המשמעותי שמעניק תיקון זה הוא הגדלת הרווח של היזמים מן הפרוייקט. במקום היתר לתוספת קומה אחת רשאי היזם לבנות 2.5 קומות נוספות בכל מבנה. על תוספות אלה יזכה בהקלה משמעותית במיסים. הדיירים יזכו למבנה חדש לחלוטין ובדירה גדולה יותר הכוללת בד"כ גם ממ"ד ומרפסת שמש בנוסף לתוספות החיצוניות- מחסן, חניה ומעלית. הדבר יעלה באופן משמעותי את ערך הנכס שברשותם. הטבות אלה נועדו להניע יזמים ודיירים לפרויקטי תמ"א 38 ברמה אזורית ולא נקודתית. התחדשות עירונית תניע את העיריה לחידוש תשתיות והוספת שירותים לאותם אזורים. חידוש המבנים צפוי להביא אוכלוסיה חדשה וצעירה לשכונה, מה שיביא להוספת שטחים ציבוריים כמו גני שעשועים או מרכז מסחרי חדש.