מחזור משכנתא של נכס נדל"ן

משכנתא לא לוקחים סתם כך מהבנק אלא מתכננים אותה ורק אז בוחרים את הבנק ומסלולי ההלוואה. משכנתא היא הלוואה לצורך רכישת דירה או בניית בית, זו הלוואה לטווח הארוך, עד 30 שנה, ובתקופת ההלוואה לבטח יחולו לא מעט שינויים בחייכם. לכן, אם לקחת משכנתא לפני כמה שנים וחלו שינויים בחייכם או שאתם מתכננים להרחיב את המשפחה, לעבור לנכס גדול ואיכותי יותר וכדומה, כדאי שתכירו את האפשרות של מחזור משכנתא.

מה זה מחזור משכנתא?

כאשר לקחתם משכנתא בפעם הראשונה בחייכם נתקלתם במושגים חדשים כמו לוח שפיצר, ריבית פריים, ריבית קבועה לא צמודה, תמהיל ועוד. אם חלו שינויים משמעותיים בחייכם, למשל קיבלתם ירושה, השכר שלכם השתפר, ההוצאות קטנו (או לחלופין הן גדלו) וכיוצא בזה – יתכן שכדאי לכם למחזר את המשכנתא הקיימת ולהתאימה לצרכים המשתנים והעדכניים.

גם שינויים במשק ובכלכלה משפיעים על החזרי המשכנתא, לדוגמה שינוי בריבית הפריים, שינוי חד במדד המחירים לצרכן וכד'. לכן, אחת לתקופה חשוב לבדוק האם המשכנתא הקיימת מתאימה ליכולת ההחזר שלכם ולמציאות הפיננסית המשתנה בתכיפות. לאחר הבדיקה אותה עדיף לבצע בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, תוכלו לדעת האם כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת באמצעות פירעון של ההלוואה הנוכחית ולקיחת משכנתא חדשה בתנאי החזר עדכניים ונוחים יותר עבורכם.

בפועל, מחזור משכנתא הוא הליך בו אתם פורעים את המשכנתא הישנה ונוטלים מהבנק הלוואה חדשה. שינוי התנאים במשכנתא יכול לבוא לידי ביטוי בהרכב המסלולים של המשכנתא, בתנאי ההלוואה, בריביות כמובן ובתקופת פירעון ההלוואה. חשוב לציין כי לא חייבים למחזר את המשכנתא בבנק ממנו לקחתם את ההלוואה הקודמת לצורך רכישת דירה, ניתן לבצע את מחזור ההלוואה בבנק אחר, ובעזרת יועץ משכנתאות תוכלו לעשות מכרז מחדש בין הבנקים כדי לבחור את ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר עבורכם.

מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא?

באופן כללי, ישנם  מספר מצבים עיקריים בהם כדאי לכם למחזר את המשכנתא הקיימת:

שיפור במצב הכלכלי וברמת ההכנסות – אם קיבלתם ירושה גדולה, זכיתם בפרס גבוה או שהשכר שלכם השתפר משמעותית, כדאי לבדוק את כדאיות מחזור ההלוואה.

הריבייות המוצעות נמוכות מאלו שנטלתם

הפחתת ההחזר החודשי לטובת שיפור התזרים החודשי של משק הבית - ניתן אף להוסיף הלווואה לכל מטרה לטובת סגירת הלוואות בעו"ש

שינוי משמעותי בשוק – בהנחה שלקחתם את המשכנתא לפני חמש שנים או יותר, כדאי לבחון את השינויים שחלו בתנאי השוק כמו שיעור הריבית ומדד המחירים לצרכן, ולאחר בדיקה מהירה תוכלו להחליט האם כדאי למחזר את המשכנתא או לא.

תהליך מחזור משכנתא

חשוב להדגיש כי מחזור משכנתא לא מתאים לכולם, יש לבצע בדיקות מקדימות כדי לבחון האם הפעולה כדאית וכיצד תוכלו לחסוך כסף. אין לוותר על ייעוץ מקצועי למחזור משכנתא מאחר ורק כך תוכלו לקבל החלטה שקולה המבוססת על נתוני אמת.

תהליך מחזור משכנתא מחייב אתכם לפרוע את ההלוואה הקיימת, לבנות תמהיל משכנתא חדש עם כמה מסלולים אטרקטיביים ובהתאם לתכנון פיננסי ויכולת ההחזר שלכם, ולאחר קבלת אישור מהבנק פורעים את המשכנתא הוותיקה ומתחילים לשלם את ההלוואה החדשה.

חשוב לזכור כי יש הוצאות נלוות לתהליך מחזור משכנתא, לדוגמה שכר טרחה לעורך דין, עלות של שמאי, עמלות ואגרות שונות לפתיחת תיק משכנתא ועוד. יש להוסיף את ההוצאות הנלוות לבדיקת כדאיות מחזור ההלוואה, לכן מומלץ בחום לפנות ליועץ משכנתא מנוסה ובעזרתו לקבל החלטה.