בדיקת דירה לפני קנייה

אחת העסקאות המשמעותיות והמורכבות ביותר היא עסקת מקרקעין. לא משנה אם מדובר על רכישת דירה, בית או כל נכס מקרקעין. על כן, יש לבצע את העסקה בסיוע של אנשי מקצוע מתאימים בהם גם שמאי מקרקעין ועורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. עוד בטרם חתימה על הסכם המכר, יש לערוך בדיקה לנכס. על הבדיקה הזו, אחראי כמובן שמאי המקרקעין.

חותמים רק לאחר שבוצעה בדיקה לנכס

אנו ממליצים לכם להימנע מחתימה על הסכום רכישה, לפני שביצעתם שמאות לנכס. אגב, תוכלו גם להתנות את החתימה על חוזה הרכישה, בכך שזו תהיה תלויה בתוצאות דו"ח שמאי המקרקעין. הדבר עשוי לחסוך לכם עוגמת נפש ועל כן, אין להקל ראש בכך. הבדיקה מומלצת לא רק אם אתם קונים נכס או נכסים בפרויקטים למגורים ברחבי הארץ כמו למשל פרויקטים חדשים בתל אביב ובערים נוספות, אלא גם אם אתם מוכרים נכס מקרקעין. חשוב שיהיו לכם נתונים לגבי השווי האמיתי של הנכס, מיסוי (מס שבח והיטלי השבחה) ובכלל שיהיו לכם נתונים הקשורים למחיר הריאלי של הנכס. כך כאשר יהיו בידיכם את כל הנתונים הרלוונטיים, תוכלו למכור את הנכס בצורה מהירה יחסית וגם להימנע מהפסדים כלכליים.

שווי הנכס - איזה גורמים חשובים יש לבדוק?

שמאי המקרקעין יתייחס לכל אלה:

-מחירו של הנכס הנרכש - שמאי המקרקעין יבדוק מהם המחירים המבוקשים על נכסים דומים בסביבת הנכס. כמובן ההשוואה תהיה לנכסים שהינם דומים ככל האפשר לנכס הנרכש.

עריכת בדיקה לבינוי הקיים של הנכס ובדיקת התאמתו לבינוי על פי היתרי הבנייה המאושרים - חשוב מאוד לבצע את הבדיקה הזו, כי רק ככה אפשר יהיה לוודא שאין בנכס חריגות בנייה. אגב, אותן חריגות עשויות לבוא לרעת המוכר שכן הן עשויות להפחית מהערך של הנכס, לקלקל את תהליך המכירה, להקטין את המימון הבנקאי, לגרור קנסות, צווי מניעה וכו'.

עריכת בדיקה מקיפה לגבי זכויות הבנייה שיש לנכס - במסגרת הבדיקה, שמאי המקרקעין יבדוק כמה אחוזים מומשו מזכויות הבנייה והאם יש אחוזים נוספים שניתן לממש וכך גם להעלות משמעותית את ערך הנכס.

עריכת בדיקה הכוללת תשריט ותקנון הבית המשותף - הדבר כמובן רלוונטי לנכסים שהינם מוגדרים כבתים משותפים. כאשר בודקים את התשריט והתקנון, אפשר לקבל נתונים לגבי חניה, מחסן, גג, חצר וכו'.

עריכת בדיקה הכוללת נתונים לגבי מצבו המשפטי של הנכס - שמאי המקרקעין יבדוק את הבעלות שיש על הנכס וכמו כן יבדוק שזה נקי מעיקולים, שעבודים ושאין עליו הערות מגבילות. מעבר לכך, יש לוודא שהנכס אכן משמש למטרה המקורית. לדוגמה, אם מדובר על נכס שהוא חנות והוא בכלל משמש כדירה, הרי שהדבר אינו חוקי ללא היתר מתאים.

עריכת בדיקה לגבי מיקום הנכס והסביבה בה הוא נמצא - אין ספק שלסביבה יש השפעה משמעותית על שווי הנכס ועל כן, יש לבדוק שהסביבה אכן נאותה.