הערכת שווי של דירה

כאשר קיים צורך בנטילת משכנתא עולה גם הצורך בהערכת שווי הדירה. הערכת השווי יכולה להתייחס לנכס אותו מבקשים לרכוש, לנכס קיים אשר מוצע למכירה במטרה לגייס את ההון הנדרש או במקרה של משכנתא לדירה שניה, לצורך השקעה או לכל צורך אחר.

כיצד מתבצעת הערכת שווי של דירה?

הדרך הטובה והמדויק ביותר להעריך את שוויו של כל נכס נדל"ן היא באמצעות שמאי מקרקעין מורשה שזהו תחום המומחיות שלו. השמאי יבחן את רישומי הדירה, קיום הערות אזהרה, חריגות בניה ובעלות חוקית, וזאת לצד מצב הדירה והמבנה על פי פרמטרים קבועים ורחבים.

הערכת השמאי תהיה מוכרת לצורך נטילת משכנתא שניה במקרה של משפרי דיור, ונדרשת גם לצורך הלוואת גישור עד למכירת נכס קיים.

יחד עם זאת, ישנן סיטואציות בהן בעל הנכס ירצה לקבל הערכה של שווי הנכס, בטרם קבלת ההחלטה למכור אותו, במטרה לבחון כדאיות והיתכנות, ובאופן דומה יכול לעלות צורך מצד הקונה המיועד בטרם יתחייב ויחל בתהליך נטילת משכנתא.

במקרים כאלה ניתן יהיה להעריך את שווי הנכס באופן עצמאי באמצעות מספר כלים:

אתרי נדל"ן, יד 2 ונכסים למכירה- קשה יהיה למצוא שתי דירות זהות באיכותן ובשוויין, יחד עם זאת איתור פרסומים של דירות בגודל וחלוקת חדרים דומים, באותה העיר ואזור המגורים- יסייעו בקבלת אומדן ראשוני אודות הערכת שווי הדירה כפי שדירות דומות לה מוצעות בסביבה.

חשוב להשוות נכסים דומים ככל היותר ולכלול פרמטרים בעלי השפעה על המחיר בניהם: ממ"ד בדירה, מרפסת, כיווני אוויר, קומה, מעלית, מחסן. 

ככלל, דירה משופצת תהיה בעלת ערך גבוה יותר מדירה זהה אשר אינה משופצת באותו אזור. יחד עם זאת, המונח דירה משופצת הוא כללי ואינו מחייב ויש לאמוד את ערך השיפוץ ואופיו. יש מי שיבחר לצבוע את הדירה ולהחליף מוצרים סניטריים ויגדיר את הדירה כמשופצת, ויש מי שישקיע בהחלפת תשתיות חשמל ואינסטלציה, ריצוף והחלפת מטבח בעלות בת מאות אלפי שקלים.

בחיפוש נכסים אתרי יד שניה יש לתת את הדעת גם על מועד הפרסום של הנכס, כאשר דירה העומדת למכירה זמן ארוך, עשויה להעיד על מחיר גבוה ולא ריאלי לאזור.

אתר רשות המיסים- 
בשונה מאתרי נכסים מיד שניה אשר מוצעים למכירה על פי הערכת ושאיפות המוכר, באתר רשות המיסים נמצא מידע על עסקאות שהתבצעו בפועל, באזור המגורים המבוקש, לרבות מחיר המכירה בפועל. מידע זה יוכל להוות אומדן לעסקאות שהתקיימו באזור וערכן, כמו גם לקצב העסקאות אשר מעיד על מצב השוק.

מומלץ לערוך הערכה מקדימה של שווי הנכס בטרם הפניה אל הבנק בבקשת משכנתא, וזאת מאחר וערך הנכס משפיע הן על סכום המשכנתא האפשרי, והן על הריביות הצפויות, על פי האחוז היחסי של המשכנתא הנדרשת מתוך שווי הנכס.