התחדשות עירונית – כל המושגים שחשוב לדעת

התחדשות עירונית היא הטרנד המוביל כיום בתחום הנדל"ן, עם דגש על השבחת נכסים. כמעט כל אחד שמע משהו בתחום הזה, אבל עדיין הרבה מיתוסים רווחים ומטשטשים את התמונה האמיתית. רוצים לדעת באמת על מה מדובר? קבלו את כל המושגים שחשוב לדעת.

יזם בהתחדשות עירונית

יש הרבה צורה של התחדשות עירונית, אך מאחורי כל תהליך התחדשות עירונית עומד יזם. יזם בהתחדשות עירונית הינו הכוח המניע, אדם או חברה יזמית שפועלים מול כל הגורמים בעלי העניין או המעורבים. בין היתר הוא פועל מול הרשויות, מול הדיירים, מול הוועדות העירוניות, לפעמים מול רשויות כלל ארציות. היזם הוא זה שלוקח על עצמו את האחריות הפיננסית והוא גם מנהל את הפעילות מול קבלן מבצע.

בעל זכויות בהתחדשות עירונית

בעל זכויות בהתחדשות עירונית הוא מי שדירתו נמצאת במתחם, כלומר הוא רשום בטאבו או ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בחברות משכנות כגון עמידר, עמיגור, קרן קיימת וכדומה. בעלי הזכויות הם אלה שצריכים לתת את הסכמתם לביצוע התחדשות עירונית. מרגע שאחוז קריטי מתוך בעלי הזכויות חותם על הסכמה מול היזם, אפשר לקדם את התהליך.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא סוג של התחדשות עירונית ברמת השכונה או לפחות מתחם מגורים ובו כמה מבנים. על פי ההגדרה, מתחם שמתאים לפינוי בינוי יכלול לכל הפחות 24 יחידות. לאחר מתן אישור, מבצעים הריסה של כל המתחם. על השטח הנתון בונים כמה בתים או מגדלי מגורים. בעבר היה מאוד קשה לקדם התחדשות עירונית מסוג זה אך תוכניות בניין עיר עדכניות כבר מאפשרות לפרויקטים כאלה להתרומם בצורה הרבה יותר מהירה ונגישה. בעלי הזכויות צריכים לחתום על הסכמה, בהיקף של לפחות שמונים אחוז.

תמ"א 38

תמ"א 38 זו תוכנית מתאר ארצית (מספר 38) שעוסקת בהגדרת התכלית והאופי של התחדשות עירונית מסוג חיזוק. זוהי התחדשות ברמת הבניין הבודד, כלומר בעלי הזכויות הם בעצם שכנים שמתגוררים באותו הבניין. במידה ושני שליש מהדיירים מסכימים, אפשר לקדם את ההתחדשות. לאחר אישור התוכנית, מבצעים עיבוי של הבניין, חיזוק עמודים וקירות תמך. לרוב, בונים מרחבים מוגנים, מוסיפים מעלית חדשה. לרוב, נהוג להוסיף עד 2.5 קומות והדירות החדשות בקומות העליונות מאפשרות מימון ללא עלות לדיירים. שיטה זו מאפשרת התחדשות ללא פינוי המבנה.

תמ"א 38 – 2

זוהי גרסה שונה של תמ"א 38 מסוג 1, כאשר גם כאן מדובר על התחדשות של בניין בודד. ההבדל כאן הוא שמתקבל אישור להרוס את המבנה מן היסוד ולאחר מכן הקמת רב קומות חדש לחלוטין. עוד הבדל, כאן נדרשת הסכמה של אחוז יותר גבוה מבין הדיירים. היתרון הוא שמקבלים דירות חדשות לחלוטין. עם זאת מדובר בפרויקט יותר מורכב, שבו יש למצוא פתרונות דיור חלופיים לדיירים, עד להשלמת הפרויקט. יתרון נוסף, כל התשתיות כולן הן חדשות לחלוטין.