מיסוי מקרקעין

חושבים למכור את הדירה שלכם? לרכוש דירה נוספת להשקעה? חשוב שתבחנו את עסקת הנדל"ן גם מההיבט המיסוי שלה, כדי להבין מה המס שמוטל על המוכר ומהו המס שמוטל על הרוכש.
 
כיצד הרפורמה במיסוי מקרקעין השפיעה על מוכרי הדירות? 

חוק מיסוי (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 מבחין בין מיסוי רווח הון ממקרקעין ובין רווח הון מנכסים אחרים. כלומר, מה הרווח שיש למי שביצע את העסקה לעומת המחיר ששילם בעת רכישת הנכס וההשבחות שבוצעו בתקופת החזקתו בנכס בניכוי פחת.  
בעבר, רוב מוכרי הדירות נהנו מפטור גורף ממס שבח, אבל החל מתיקון שבוצע בשנת 2014 יותר ויותר מוכרי נכסים נדרשים בתשלום מס שבח.  


עד 2014 היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור ממס, אבל מאז שנכנסה הרפורמה לתוקפה יותר מוכרי דירות נדרשים לשלם מס שבח, ששיעורו עומד על כ-25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירה הדירה.  


השינוי הגדול השפיע על בעלי דירות ובמיוחד על אלה שמחזיקים יותר מדירה אחת. עד 2014 הם דאגו למכור אותה כל 4 שנים, אך כללי המשחק השתנו. מי שמעוניין למכור דירה נוספת (דירה שנייה) נדרש לשלם מס שבח בשיעור של 25% על הדירה גם אם עברו כ-4 שנים מאז מכירת הדירה הקודמת. עם זאת, אם מחזיקים בדירה אחת יחידה ניתן עדיין ליהנות מפטור ממס שבח כל עוד מחזיקים בדירה מינימום 18 חודשים. 

כיצד מחושבים מס שבח ומס רכישה? 
אם אתם מתלבטים כמה מס שבח עליכם לשלם, ניתן להיעזר במחשבון לחישוב מס שבח מקרקעין באמצעות המחשבון (הסימולטור) שמופיע באתר של רשות המיסים בישראל. יש לציין את תאריך העסקה, סוג הנכס (דירת מגורים, בנין, קרקע), שווי העסקה וחלקיות.   


באתר של רשות המיסים ניתן לשלם באופן מקוון שוברים וחובות למיסוי מקרקעין כמו מס שבח, מקדמה, על חשבון מס שבח, מס מכירה ומס רכישה.  


בכל הנוגע למס שבח יתכנו הקלות שונות שיתורגמו להנחות במס שבח ויש לבדוק אם יש פטור או הקלה כלשהי עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין. כך למשל, יש חלק בחוק שעוסק בכל הקשור לדירה מזכה כאשר מוכר הנכס בנסיבות שונות המפורטות על פי חוק יכול להיות פטור ממס שבח ולכן, כדאי לערב בנושא עו"ד אשר יבחן את הנושא ואת המקרה הספציפי לעומק.  


יש לקחת בחשבון במכלול של ביצוע וניהול עסקאות נדל"ן את נושא השמאות ותהליך המכירה והרכישה ואת המיסים הנוספים שנלווים לעסקה. לרוצים לרכוש דירה? תדרשו לשלם מס רכישה, שהינו מס שמוטל על רוכש הדירה ואותו משלמים למעשה למדינה על ביצוע העסקה. 


מס זה מחושב לפי שווי העסקה בשיעור המשתנה משנה לשנה ולכן, יש לעקוב אחר השינויים לגביו. שיעורי המס משתנים גם לפי סוג הנכס כמו דירה יחידה, דירות נוספות, זכויות מקרקעין למשל בשטח חקלאי או מסחר. שיעורי המס מחושבים על פי מדרגות מס לפי עלות הדירה, אבל תלוי גם אם רוכש הדירה מחזיק דירה נוספת. 

כיצד עו"ד למיסוי מקרקעין יכול לסייע לכם?
היות ונושא של מיסוי מקרקעין מורכב כדאי להתייעץ עם עו"ד למיסוי מקרקעין על מנת לקבל ייעוץ משפטי וליווי בתהליך. למשל, בבדיקת זכאות להטבות והקלות (למשל, לנכים, עיוורים ועוד) וכן  בהתנהלות נכונה על פי תקנות המיסוי העדכניות במכירת נכס או ברכישת נכס. 
עו"ד לענייני מיסוי מקרקעין בעל הידע הנדרש והניסיון יבצע בדיקה מעמיקה ויוכל לעדכן אתכם בחבות המס המשוערת, כדי שתוכלו להתארגן בהתאם מהבחינה הפיננסית ולשקול את כדאיות העסקה בהתאם לסוג הנכס, מועד הרכישה או המכירה וחבות המס.