10 טיפים חשובים לפני שלוקחים משכנתא


רכישת הדירה הראשונה שלכם יכולה להיות די מפחידה ומלחיצה. אבל אם אתם מצוידים במידע הנכון, אתם יכולים לקנות דירה, לבקש משכנתא, ולסגור את העסקה במידה רבה של ביטחון.

בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים מעדיפים לבקש משכנתא כשהם מלווים ביועץ משכנתא. אפשר להבין אותם. כדי לקבל החלטה מושכלת בכול הקשור למשכנתא, צריך להבין הרבה מושגים, תקנות, דינים, זכאויות ועוד. איש מקצוע בתחום המשכנתאות יכול לא רק לעשות את כל העבודה במקומכם, אלא גם לשמור שלא תבצעו בחירות שגויות שמחירן גבוה מאוד. 

במאמר זה ננסה לפשט קצת את הדברים באמצעות 10 טיפים:

1. לרכוש דירה במחיר שאתם יכולים להרשות לעצמכם

כיוון שקרוב לוודאי לא תקבלו מהבנק משכנתא שערכה מאה אחוז מערך הבית, תצטרכו להשלים בעצמכם חלק ממימון הדירה. לכן, לפני שאתם פונים למתווך כדי שיחפש לכם את הדירה המתאימה, בדקו את האמצעים הכספיים העומדים לרשותכם. 

אחרי הכול, לא תרצו לקחת משכנתא ולאחר כמה שנים לגלות שקשה לכם לעמוד בהחזרים, מה שיצריך להתחיל בתהליך מחזור משכנתא (כלומר, לקחת משכנתא חדשה בתנאים המתאימים למצבכם, להחזיר את הקודמת, ולהתחיל בהחזר התשלומים למשכנתא החדשה).

קחו בחשבון שעבור הבנק, שווי הדירה יקבע על ידי שמאי מורשה, ולא על ידי המוכר שמכר לכם את הדירה.

2. להבין את האשראי ואת מצבכם הפיננסי

    משכנתא היא אחריות גדולה. הבנק שנותן לכם את ההלוואה מסכן סכום כסף נכבד, ולכן הוא יהיה זהיר מאוד לפני שיעניק לכם אישור עקרוני למשכנתא.

    הבנק יבקש לוודא שתוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה. הוא יבדוק את גובה החזרי המשכנתא ביחס לגובה ההכנסה החודשית שלכם, כדי להבטיח שאכן תשלמו את חובכם לאורך השנים.

    במקרה שאתם משתמשים בשירותים של ייעוץ משכנתא משלכם, אתם פטורים מהצורך להתנהל מול הבנק. במקום זאת, היועץ יבקש מכם את כל המסמכים הקשורים למצב הפיננסי שלכם, וישיג לכם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. למעשה, אם אתם בוחרים בליווי מקצועי שכזה, אתם מבטיחים לעצמכם גם חיסכון בזמן וגם חיסכון כספי, שכן יועץ מנוסה ומקצועי יעשה עבורכם את כל העבודה, ואף יצליח להשיג עבורכם את תנאי המשכנתא המתאימים ביותר למצב הכספי שלכם ולאורח החיים שלכם. 

    3. לקבל אישור עקרוני מהבנק

    לווה זכאי לקבל אישור עקרוני מהבנק כאשר מצבו הפיננסי עונה על התנאים שמצב הבנק. לשם כך תידרשו להציג תדפיסים מחשבון הבנק, תלושי משכורת וכדומה. כמו גם תיעוד המאשר שיש ביכולתכם להוסיף את חלקכם להשלמת המשכנתא שקיבלתם מהבנק. מה שנקרא ׳הון עצמי׳, ועל כך בהמשך.

    4. להעריך נכון את המשכנתא שתקבלו

    תהליך לקיחת המשכנתא מתחיל ברכישת דירה שערכה מתאים ליכולות הכספיות שלכם. קחו בחשבון שהבנק בדרך כלל ייתן לכם עד 75% מערכה של הדירה בשוק, כפי שקבע השמאי, ולא מהמחיר ששילמתם עבורה. המשמעות היא ש-25% הנותרים יהיו באחריותכם. 

    איך תדעו מה יהיה גובה המשכנתא? - כדי שהבנק יוכל לקבוע את גובה המשכנתא, הוא יבקש משמאי מורשה להעריך את הדירה שרכשתם, ויחשב את הסכום לפי הערכה זו בלבד. 

    לדוגמה, אם השמאי העריך את שווי הדירה ב-1 מיליון שקלים והבנק יאשר לכם עד 75% מימון, אזי גובה המשכנתא  שתקבלו יהיה 750,000 שקלים.

    5. להעריך נכון את ההון העצמי שלכם

    לאחר שאתם יודעים מה יהיה גובה המשכנתא, אתם יכולים לחשב את סכום המימון העצמי שתצטרכו להעמיד לרכישת הדירה. 

    דוגמה לחישוב ההון העצמי: כאמור, השמאי העריך את שווי הדירה ב-1 מיליון שקלים.

    • 75% משכנתא מהבנק יסתכמו בסכום של 750 אלף שקלים 

    • ו- 25% הון עצמי שלכם, יסתכמו ב- 250,00 שקלים 

    את המימון העצמי תוכלו להשיג לא רק ממזומנים שעומדים לרשותכם, אלא גם מקרנות שונות, חסכונות, קופות גמל, ניירות ערך וכו׳.

    6. מה לעשות אם ההון העצמי נמוך מדי

    במקרה שלא הצלחתם לגייס את ההון העצמי הנדרש, אל ייאוש עדיין תוכלו לעשות אחת מהאפשרויות הבאות:

    • לחפש דירה זולה יותר, שתפחית משמעותית גם את גובה ההון העצמי.

    • לבדוק היטב כדי להבטיח שלא חמק מעיניכם מקור פיננסי כלשהו, כמו קופת חיסכון או קופת גמל.

    • לבקש את עזרת ההורים.

    7. לדעת כמה משכנתא תקבלו לרכישת דירה שניה

    בדרך כלל לרכישת דירה שניה הבנק נותן עד 50% מערך הדירה.  קחו בחשבון שאם סכום ההון העצמי שלכם גבוה מ-50%, תוכלו להוריד את אחוזי המימון, ולהקטין את חובכם לבנק, ובכך גם לקצר את תקופת המשכנתא ואת גובה ההחזר החודשי.

    8. לבדוק אם אתם זכאים להטבות משכנתא

    בדקו אם אתם זכאים להטבות משכנתא, ממשרד הבינוי והשיכון. לפי חוק ההלוואות לדיור האוכלוסיות הנמנות על הזכאים להטבות אלה כוללות הורים יחידנים, עולים חדשים, מחוסרי דיור ועוד.

    9. לבחור את סוג הריבית המתאימה לכם

    קיימים סוגים שונים של ריביות וחשוב להבין מהי המשמעות של כל אחד מסוגי הריבית, כדי לבחור בריבית המתאימה לכם, בריבית שתאפשר לכם את תנאי המשכנתא המתאימים ביותר למצב הפיננסי שלכם. לדוגמה, ריבית משתנה צמודה או ריבית קבועה צמודה, ועוד.

    10. לקבל משכנתא לכול מטרה

    יש היום אפשרות לקבל משכנתא מהבנק לאו דווקא לצורך רכישת דירה, אלא להגשמת חלומות אחרים כמו: מימון לימודים, רכישת רכב, נסיעה לחו״ל ועוד. משכנתא לכול מטרה עדיפה על הלוואה רגילה כי שיעורי הריבית שלה נמוכים יותר, וניתן לפרוס אותה למשך זמן ארוך יותר.