סוף לפטור מהיטל השבחה ליחידים בקבוצות רכישה

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה נועדה בעיקר לצורך חיסכון בעלויות, שאם לא כן יעדיף "רוכש דירה" לרכוש דירה מקבלן ולא להסתכן בהצטרפות לקבוצת רכישה שתבנה יחד בנין מגורים ותחסוך מרכיבים שונים בעלות הדירה כגון רווח יזמי, מ.ע.מ. בעת רכישת קרקע מפרטים, מס רכישה על הקרקע בלבד והיטל השבחה ליחידים בבניית דירה של עד 140 מ"ר.


אולם ככל שעובר הזמן מצטמצמת הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה בדרך של קבוצת רכישה בעבור הרוכשים.

בעבר היו פטורות קבוצות הרכישה מתשלום מ.ע.מ. על הקרקע במקרה של רכישה מגורם פרטי.
הזמן עשה את שלו, והמחוקק קבע בתיקון מספר 40 לחוק מע"מ חלופה להגדרת "עסקת אקראי", לפיה מכירת מקרקעין לקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת מקרקעין ולבנייה עליהם באמצעות גורם מארגן המקבל תמורה בעד שירותיו, תחשב לעסקה החייבת במע"מ.

בנוסף, מס רכישה ששולם בעבר על ידי רוכשי דירות במסגרת קבוצות הרכישה שולם על מרכיב הקרקע בלבד. גם במקרה זה קבע המחוקק בסעיף 9 (א) לחוק מיסוי מקרקעין כי תשלום מס הרכישה יהיה לפי שווי נכס כבנוי.

ומכאן נשאלת השאלה כיצד יש להתייחס להיטל ההשבחה החל על חברי קבוצות הרכישה?

במקרה זה לא התערב המחוקק. אולם, ביום 10.11.2013, התקבל פסק דין בע"א 16542-02-12, הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה נ' בר ואחרים מאוחד עם ע"א 8762-04-12, הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' איבון (להלן: "ע"א בר ואיבון")
במסגרת ע"א בר ואיבון נקבע כי במקרה של מגרש בעל מספר בעלים או מחזיקים, המבקשים לבנות על גביו דירות מגורים, אין להעניק פטור מהיטל השבחה לכל דירת מגורים, וזאת לאור הלכת צרי. לגישת בית המשפט בע"א בר ואיבון, יש להעניק את הפטור למחזיק אחד בחלקת רישום אחת, כלומר הפטור יינתן פעם אחת בלבד לחלקת מקרקעין אחת.

בהמשך לפסק דין זה בעמ"נ 32681-02-14 שמואלי (טלמון) ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, מציינת כב' השופטת נגה אהד כי : " פרשנות לפיה יש ליתן פטור מהיטל השבחה בעד כל דירת מגורים הנבנית כחלק מקבוצת רכישה או כחלק מפרויקט של מספר מחזיקים במקרקעין אחת, הבונים יחדיו בניין מגורים, מכניסה אל בין כתלי הפטור ציבור רב שלא אליו כיוון המחוקק. פרשנות כגון זו מרוקנת את הכלל לפיו יש לשאת בהיטל השבחה, עם השבחת המקרקעין ומימוש הזכות בהן, מכל תוכן."

לסיכום ניתן לראות כי עם השנים הצטמצמה הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה בדרך של קבוצת רכישה. היתרונות מהם נהנו חברי קבוצות הרכישה בעבר הולכים ומצטמצמים, ובהתאם הסיכונים שבהצטרפות לקבוצת רכישה הולכים וגדלים.